두번째 집 구매가 더 쉬운 이유 (뉴질랜드)

만약 당신이 몇 년 동안 부동산을 소유하고 있다면, 그것이 상당한 양의 자본이 축적될수 있는데, 특히 최근 부동산 가치가 상승한 후에 그렇다. 이 지분을 두 번째 주택에 대한 보증금으로 사용하면서 현재의 집을 유지하는 것이 가능할 수도 있다는 말이다. 신중하게 매수하면 한 채가 아니라 두 채의 주택에서 계속 형평성을 쌓을 가능성이 크다.

 

오늘은 뉴질랜드에서 계약금 없이 두 번째 부동산을 구입하는 방법과 고려해야 할 소유권 및 재무 모델에 대해 이야기 해보겠다.

자본 (equity) 을 사용하여 뉴질랜드에서 두 번째 부동산을 구입하는 방법

 

형평성은 당신의 재산이 가진 가치와 주택담보대출의 크기 사이의 차이이다. 주택의 가치가 상승하고 주택담보대출을 상환할수록 주택에 대한 지분은 증가할 것이다.

1. 주택지분계산
자본에 대한 설명의 예로 들어보겠다. 몇 년 전 50만 달러에 집을 샀고 보증금 20%인 10만 달러를 냈다면 40만 달러와 10만 달러의 담보대출로 시작한 것이다.

2. 만약 당신의 집이 현재 100만 달러의 가치가 있고 당신의 주택담보대출이 30만 달러까지 상환되었다면, 당신의 주택의 자본은 70만 달러로 증가하게 될 것이다.

3. 두 번째 집을 살 때 얼마나 많은 지분을 사용할 수 있나?
은행이 현재 집을 담보로 빌려주는 금액은 집의 가치와 그들이 당신이 감당할 수 있다고 믿는 정기적인 주택담보대출 상환이라는 두 가지에 달려 있다.

4. 당신이 살고 있는 집의 경우, 은행은 보통 당신에게 전액이 아니라 그 가치의 80%까지 대출해 줄 것이다. 이 한계는 LVR(Loan-To-Value Ratio)로 알려져 있으며, 대부분의 경우 중앙은행이 이를 적용해야 한다. 부동산 가치가 떨어지더라도 더 이상 정기 주택담보대출 상환액을 맞출 수 없다면 은행이 집을 팔고 빚진 돈을 회수할 수 있도록 설계됐다.

이는 두 번째 부동산에 대한 보증금으로 빌릴 수 있는 금액이 현재 주택 가치의 최대 80%가 된다는 것을 의미한다.

 

5. 사용가능주택자본계산
위의 예와 같이, 만약 당신의 집이 현재 10만달러로 평가된다면, 그 중 80%는 8만 달러이다. 현재 주택담보대출이 3만 달러밖에 되지 않기 때문에, 당신은 5만 달러까지 더 빌릴 수 있을 것이다. 이것은 당신이 최대 8만 달러의 담보대출이 될 것에 대한 정기적인 상환을 감당할 수 있다고 가정한다. 상환에 도움이 되는 임대소득이 있을 수 있다는 점을 기억하라.

두 번째 숙박업소의 최저 보증금은 얼마?
당신이 둘 이상의 부동산을 소유하고 있을 때, 당신이 살고 있지 않은 부동산을 투자부동산이라고 한다. 1년 중 부동산 2곳에 살면 가장 적게 사는 곳이 투자부동산으로 판단된다.

한계를 넘어 투자를 하는 사람들을 막고, 주택만 사는 사람들이 더 쉽게 살 수 있도록 하기 위해, 투자 목적으로 부동산을 살 경우, 준비은행과 뉴질랜드 주요 은행들은 더 높은 보증금을 요구한다.

투자 부동산에 필요한 보증금은 현재 부동산 가치의 40%입니다. 즉, 은행이 가치의 최대 60%까지만 대출해 주기 때문에 세컨드 하우스의 LVR(Lax To Value Vatio)은 60%에 불과합니다.

좋은 세컨드 하우스를 고르는 방법
당신에게 가장 적합한 투자 부동산 유형은 당신의 특정한 환경에 의해 결정될 것이다. 그것은 일반적으로 얼마나 많은 돈을 투자해야 하는지, 정기적인 주택담보대출 상환에 기여할 수 있는 능력, 그리고 만약 있다면 어떤 종류의 부동산 개선 프로젝트를 맡을 준비가 되어 있는지에 달려 있다.

선택 범위를 좁히기 위해, 여기 그 균형점의 일부로 고려해야 할 세 가지가 있다.

1. 임대수익환입
투자부동산의 연간 수입은 수익률로 알려져 있다. 보통 자산 가치의 백분율로 측정된다. 단순히 임대수익을 의미한다면, '총수익률'이라고 불린다. 만약 연간 임대료, 적은 비용(담보대출 이자 포함)이라면, '순 수익률'로 알려져 있다.

부동산 가치의 대부분을 빌리는 경우, 정기적인 주택담보대출 상환을 위해 높은 수익률이 필요할 수 있다. 주택담보대출이 적지만 은퇴한 경우와 같이 개인소득을 위해 임대료에 의존하는 경우에도 높은 수익률을 선호할 수 있다.

전형적으로 높은 수익률을 제공하는 부동산으로는 아파트, 주택, 저렴한 지역의 주택 등이 있다. 그것들은 구입 비용은 적게 들지만, 경비 지출을 위해 합리적인 임대료를 받는다. 단점은 그들의 가치가 더 천천히 증가하는 경향이 있다는 것이다.

2. 꾸준히 증가하는 가치
재산의 가치가 증가하면, 그것은 자본 이득(capital gain)이라고 알려져 있다. 만약 당신의 목표가 소득을 얻기 보다는 부를 쌓는 것이라면, 당신의 관심은 평균보다 더 강한 가격 상승이나 시세 차익을 보일 것으로 예상되는 부동산에 더 집중되어 있을 것이다. 그러나, 가장 강력한 시세차익을 주는 부동산은 그들의 가치에 대해 가장 낮은 수익률 또는 비율의 임대수익을 제공하는 경향이 있다. 그것은 당신이 정기적인 주택담보대출 상환금을 보조하기 위해 상당한 보증금이나 충분한 개인소득이 필요할 수 있다는 것을 의미한다.

자본 이득은 보통 수요에 의해 결정된다. 따라서 수요가 많거나 증가하는 지역은 일반적으로 평균보다 부동산 가치 상승률이 높을 것이다. 수요는 다음과 같은 다양한 바람직한 요인에 의해 좌우될 수 있다.

명문학교
고용 기회 증가
3차 교육과 근접한 위치
낮은 범죄 통계
인근 공원, 해변 및 기타 생활 편의시설
빈번한 대중 교통에 대한 편리한 이동

자본 이득은 보통 부동산 가치의 백분율로 표현된다. 그것은 더 비싼 집이 일반적으로 시간이 지남에 따라 부의 더 큰 증가를 제공한다는 것을 의미한다. 그러나 임대수익은 담보대출 상환액(특히 원리금)보다 적을 가능성이 있다.

 

3. 재산 개선 가능성
두 번째 부동산을 통해 부를 늘리는 또 다른 방법은 개선 프로젝트를 통해 즉각적인 가치를 더할 수 있는 가능성이 있는 부동산을 구입하는 것이다. 이것은 모든 사람들에게 매력적이지 않을수도 있으며 당신은 당신이 무엇을 하고 있는지 알아야 한다. 조심하지 않으면 결과적으로 가치가 상승하는 것보다 개선에 더 많은 돈을 쓰게 되기 쉽다. 예를 들면, 생각지 못했던 배수관이 고장났다든가, 레노베이션 비용이 구매한 부동산 비용의 40%를 초과하는 것들이다.

부가가치 개선 가능성이 있는 속성은 다음과 같다.

부엌, 욕실, 세탁방을 좀더 깨끗하고 매력적으로 꾸미는 것이다. 그러나 계획을 짤때 조심해야 한다. 이 방 들은 배관, 전기, 목공, 타일링, 페인트칠, 탭웨어, 가전제품 등이 필요하기 때문에 대개 수리 비용이 가장 많이 드는 곳이기 때문이다.

 

레노베이션을 해서 밸류업을 할수 있는 것들은 다음과 같다.

+ 흘러내리고 초라하지만 구조적으로는 멀쩡한곳.
+ 울창하고 비포장된 정원으로 도로의 매력이 부족한곳.
+ 침실을 추가하거나 거실을 확장하고, 분할하거나 완전히 철거하고, 두 개의 새로운 주택을 지을 수 있는 큰 구역의 주택.

은행이 감당할 수 있는 두 번째 주택담보대출을 계산하는 방법
위에서 언급한 예대율 외에, 은행이 제2의 부동산을 사기 위해 빌려줄 금액은 당신이 감당할 수 있다고 생각하는 정기 주택담보대출 상환액에 의해 제한된다. 은행마다 계산은 조금씩 다르지만 비슷비슷하다.

본질적으로, 그들은 당신의 수입에서 당신의 생활비를 빼서 당신이 정기적인 주택담보대출 상환에 얼마를 사용할 수 있는지를 계산한다. 주택담보대출 상환 계산기는 이러한 상환이 서비스를 제공할 주택담보대출을 표시한다. 은행들이 이러한 계산에 대한 그들만의 규칙을 가지고 있다는 것을 깨닫는 것은 중요하다. 그리고 그들은 당신이 예상하는 것보다 더 보수적일 가능성이 있다.

1. 수입
여기에는 급여나 임금에서 나오는 수입과 두 번째 부동산에서 나올 임대료가 포함될 수 있다. 그러나 은행은 임대 수익의 75%만 고려할 것이다. 이것은 세입자를 들이기까지의 기간들을 고려한 것이다. 당신이 만약 계약직 (컨트렉터), 프리랜서 (솔트레이더와 같은), 혹은 사업을 하는 경우, 재정적인 장부를 제공해야 할 것이고, 은행은 그에 관해서 상당히 보수적인 계산을 할수 있다. 특히 사업을 운영한 지 얼마 되지 않은 경우가 그렇다.

2. 경비
대출자들은 성인과 부양 자녀가 몇 명인지와 같은 당신의 상황에 근거하여 이에 대한 기준 금액을 사용하는 경향이 있다. 그래서 만약 여러분이 식료품이나 간식과 같은 재량적인 비용을 특별히 절약했어도, 그들이 계산에 사용하는 금액은 아마도 당신이 예상하는 것보다 더 많을 것이다. 보험, 요금, 공과금 등 고정 비용도 있기 때문이다.

 

3. 기존대출 및 신용
만약 당신이 기존의 주택담보대출이나 다른 대출을 가지고 있다면, 그들은 당신이 대출할 수 있는 총액에서 그것들을 차감할 것이고, 그래서 당신이 감당할 수 있는 새로운 주택담보대출을 줄일 것이다. 매달 전액 상환해도 신용카드 한도가 각각 포함된다.

4. 감당할 수 있는 담보대출 계산
은행은 당신이 감당할 수 있는 정기적인 주택담보대출 상환액, 즉 당신이 대출받을 수 있는 금액을 계산하기 위해 당신의 미계약 월 소득(UMI)을 사용할 것이다. 여기서도 그들은 꽤 보수적일 것이다. 당장은 금리가 낮더라도 향후 잠재적 금리 인상을 감안하기 위해 더 높은 금리를 사용할 수도 있다. 그들의 계산으로는 6% 정도 잡을수 있을 것이다.

5. 계산 예제
30년 동안 6% 금리의 100만 달러 주택담보대출의 경우, 매달 원금과 이자를 더한 금액은 대략 6,000달러가 될 것이다.

6. 다른 사람의 자본으로 집을 사는 것.
두 번째 집을 사기 위해 주택 지분을 사용할 때, 당신의 상황에 따라 고려해야 할 몇 가지 선택지가 있다. 어떤 것이 당신에게 가장 적합한지 결정하기 전에 독립적인 조언자로부터 조언을 받는 것이 유익하다.

옵션 1: 현재 집을 담보로 사용한다.
한 가지 방법은 두 집을 담보로 두 번째 부동산을 구입하기 위해 현재 은행에 주택담보대출에 대한 사전 승인을 요청하는 것이다. 하지만, 교차 보안은 만약 당신이 어느 한 곳에 대한 정기적인 주택담보대출 상환을 감당할 수 없다면 두 부동산 모두 은행에 의해 팔릴 위험이 높다는 것을 의미한다.

옵션 2: 보증금을 만들기 위해 첫 번째 주택 담보 대출을 늘린다.
주택에 충분한 형평성을 구축했고 소득이 더 높은 정기 주택담보대출 상환을 감당할 수 있다는 의미라면 더 많은 대출(집값의 최대 80%까지)을 받을 수 있다. 당신은 이 돈을 여행, 모터홈 또는 이 경우 세컨드홈에 필요한 보증금 40% 등 모든 용도로 사용할 수 있다. 이 옵션을 사용하면 나머지 60%를 다른 은행에서 현재 은행으로 대출할 수 있다. 은행은 항상 신규 고객을 유치하려고 하므로 더 나은 거래를 협상할 수 있다.

옵션 3: 즉시 두 번째 집을 사기 위한 재주택담보
만약 당신이 현재 당신의 집에 상당한 지분을 가지고 있고 훨씬 더 큰 담보대출을 지원할 수 있는 수입이 있다면, 세 번째 선택권이 있다. 이를 위해 당신은 현재 주택가치의 80%까지 주택담보대출을 늘리기만 하면 되고 빌린 돈을 제2의 부동산의 100%를 갚기 위해 사용하면 된다.

 

 

어떻게 하면 첫집을 임대로 돌리고 두번째 집을 사나
많은 사람들이 이런 식으로, 특히 나이가 들어서 부동산 투자자가 된다. 가족들이 살던 집은 이제 혼자나 둘이 살기엔 (자녀들이 모두 독립해서 나가기 때문) 너무 커지거나 도시 밖에서 여유로운 은퇴생활을 하게 될때등 이라고 할수 있다.

이럴때는 있던 집을 임대하거나 팔고는, 더 작거나 더 싼 부동산을 산 다음, 원래 있던 집의 임대가 잘 안 풀리면 다시 돌아갈 수 있다는 확신을 준다. 그리고 물론, 임대 수익률은 담보 대출금을 상환할 수 있다.

주택담보대출이 완전히 상환되면 임대수익률이 소득이 된다. 하지만 고려해야 할 중요한 사항들이 있는데, 그 중 일부는 아래와 같다.

예대율 (Loan-to-value ratios)
두 번째 부동산을 매입해 현재 주택을 임대하고 두 부동산을 모두 본인 명의로 보관할 계획이라면 여분의 주택이 투자부동산이 되기 때문에 은행은 현재 주택 가치의 60%까지만 대출 (40% 디포짓) 해 줄 수 있다.

이자공제 가능성
세금 관련 사항도 있을 수 있다. 예를 들어 두 집을 모두 본인 명의로 보유할 경우 신규 채무는 모두 개인 빚이 되고 이자는 세금 목적의 공제 사업비가 아니다. 주택 투자 부동산에 대한 이자가 더 이상 공제받을 수 있는 사업비가 아니기 때문에 이것은 문제가 될 수 밖에 없다.

양도소득세
현재 주택을 당신이 관리하는 다른 기업(a new look-through company- LTC)에 매각할 수 있다. 그러나 이로 인해 현재 거주 중인 주택에 대한 bright-line test 가 재설정되어 10년 이내에 팔 경우 증가한 가치에 대한 세금을 부과해야 할 수도 있다. 이 집은 더 이상 당신의 주요 거주지가 아니기 때문이다.

좋은 수입원이 될 가능성
주의 깊게 고려해야 할 또 다른 점은 첫 집이 좋은 임대 부동산인지 여부이다. 유지비가 적게 드는가? 부동산의 스타일과 위치가 임대업자들이 원하는가? 최적의 임대 수익률 및/또는 자본 이익을 제공할 것 같은가? 만약 그렇지 않다면, 당신은 첫집을 팔고 투자할 집에 투자하는것이 더 나을지도 모른다.

모든 상황은 다르고 이것들은 잠재적인 가능성일 뿐이다. 하지만, 가능한 한 일찍 그리고 어떤 것에 가입하거나 행동하기 전에 신뢰할 수 있는 전문가의 조언을 얻는 것이 중요하다는 것을 보여준다.

더 많은 자본을 투자소득으로 얻는법
두번째 집을 구매하는것에 대한 자금을 조달할 수 있는 자본이 아직 충분하지 않다면 다음 세 가지 주요 옵션을 고려할 수 있다.

+ 레노베이션 - 집을 수리하는 데 드는 비용보다 더 많은 가치를 창출할 수 있는 방식으로 집 보수
+ 현재 주택을 팔고 더 많은 자본이익을 제공할 가능성이 있는 주택을 구입 (그러나 부동산 중개 수수료 및 기타 비용을 고려해야 하며 필요한 이익을 제공할 수 있는 부동산을 찾을 수 있다는 확신을 가져야 함).
+ 대출금을 더 빨리 상환할 수 있는 방법을 찾아본다

 

원문출처:https://mortgages.co.nz/guide-to-buying-a-second-home-in-nz/